2026年希腊购房移民仍可通过25万欧元上车，但仅限于商改住项目和历史保护建筑修复两条特殊通道，传统25万欧元买住宅的时代已一去不返。

商改住项目是目前市场上唯一的低门槛入场券，投资门槛25万欧元起，全国不限区域，包括雅典等核心城市。

希腊政府为了盘活闲置商业库存，特批将旧办公楼、旧厂房或商铺改建为住宅的项目，保留了低门槛的红利。

但这一路径伴随着严格限制，主要体现在三个方面。

一是严禁短期租赁。新政明确禁止将商改住房产用于Airbnb等短租平台，只能自住或进行长期出租，这意味着以往以短租高回报为主要收益逻辑的投资模式彻底行不通。

二是用途变更必须在申请前完成，需取得正式的建筑许可或备案证明，并提交工程师出具的用途变更技术报告。

若改造未完成就贸然申请，面临拒签风险。

三是房源数量极少，需经希腊文化部或住建部门官方认证，且续签时须提交声明确认房产仍为住宅用途，未作为企业注册地址或营业场所。

此外，历史保护建筑修复项目同样维持25万欧元门槛，但修复工程复杂、周期长、成本难预估，且修复完成后才能申请居留，对非专业投资者操作难度极高。

从风险角度看，商改住项目的合规性是最大的隐患。常见的风险包括：用途变更许可无法获批导致项目烂尾、开发商价格虚高造成投资亏损、以及改造工程质量不达标影响居住安全。

审批流程复杂，涉及消防、结构安全等多维度审查，一旦审批失败，投资款大多难以追回。

2026年仍可通过25万欧元商改住项目上车希腊移民，但这一路径已从过去的简单买房变成了需要专业尽调的高门槛投资。建议通过当地持牌律师进行严格的合法性核查，重点关注用途许可是否获批、改造方案是否通过审批、以及是否有官方认证资质。