希腊，这个充满魅力的地中海国家，其移民政策一直受到关注。希腊房地产市场的动态变化与移民政策的调整相互交织，形成了一幅复杂而又充满机遇的画卷。
一、希腊房地产市场的复苏与现状
（一）价格走势与区域差异
自2017年房地产市场开始复苏以来，希腊房地产市场经历了较好的价格波动。截至2024年第二季度，阿提卡地区的房屋销售价格涨幅惊人，已上涨了88%，这一涨幅使得当前价格超过了2008年创下的前高4%。在全国范围内，房屋销售价格也呈现出强劲的上升趋势，上涨了69.2%，虽然仍比2008年的最高峰低2.4%，但足以表明房地产市场已接近全面复苏。
在不同区域，价格涨幅存在一定差异。雅典的各个地区都展现出了强劲的增长态势，如库卡基，2017年平均销售价格为每平方米1,250欧元，如今已涨至约每平方米2,600欧元，涨幅高达108%；安贝洛基皮的涨幅更为较好，从2017年每平方米约800欧元攀升至今天的1,900欧元，涨幅达136%；哈兰德里的平均销售价格从2017年不超过每平方米1,100欧元涨至现在的每平方米2,700欧元，涨幅为145%。在塞萨洛尼基，第二季度价格上涨了12.1%，而第一季度上涨了12.8%，2023年上涨了16.5%。其他主要城市价格上涨了7.3%，该国其他地区则上涨了10.4%。比雷埃夫斯本季度涨幅最高，比上年增长28.9%。
（二）价格增长率变化
从增长率来看，全国价格同比上涨呈现出放缓的趋势。2024年第二季度全国价格同比上涨9.2%，相较于第一季度的10.6%和2023年的13.8%有所下降。在阿提卡，第二季度增长率为9.1%，高于2024年第一季度的9.5%和2023年全年的13.8%。尽管增长率放缓，但依然高于通货膨胀率和家庭收入增长率，这也反映出房地产市场在希腊经济中的重要地位和影响力。
（三）建筑活动与国际需求
建筑活动方面，2023年3月至2024年2月，全国私人建筑活动的建筑数量与上年相比增加了13%。与此建筑材料价格持续上涨，但国际买家对希腊房地产的需求并未因此减弱。外国投资者尤其青睐豪华和高价住宅，他们押注于希腊房地产未来的资本收益。2023年，外国房地产购买额达到30亿欧元，房地产行业每年约占该国外国直接投资（FDI）总额的20%至35%。这充分显示了希腊房地产市场在国际投资领域的吸引力。
二、希腊购房移民政策变革
（一）投资门槛调整
自2024年9月1日起，希腊购房移民政策迎来重大变革。在雅典（阿提卡大区）、塞萨洛尼基以及人口超过3100的岛屿上，购房的最低投资额已大幅提高至80万欧元；而在其他地区，这一门槛则调整为40万欧元。这一政策调整旨在更精准地控制移民数量，优化投资结构，确保希腊房地产市场的健康可持续发展。
（二）房产要求与限制
新政规定，购房者需购买符合移民局标准的房产，包含住宅、商业用房等不动产。房产面积需达到至少120平方米，并且不得用于短期租赁服务（如Airbnb）或改为商业用途（如办公、商铺等）。这一系列要求旨在保障房产的居住属性，避免过度商业化打造对当地住房市场和居民生活造成不良影响。
三、希腊居留许可政策与申请条件
（一）居留许可有效期与续签
经过购买符合条件的房产，投资者可获得希腊的长期居留许可。该许可的有效期常常为五年，并可多次续签。这为投资者及其家庭成员在希腊长期居住和生活提供了稳定的法律保障，使他们能够充分享受希腊的优质资源和生活环境。
（二）申请条件细则
1. 主申请人资格
主申请人必须是非欧盟国家公民，且年龄需满14周岁（部分情况下需满18岁）。这一规定明确了购房移民政策的目标受众，确保了政策的针对性和有效性。
2. 财务与保险要求
申请人需具备足够的财务资源来维持在希腊的生活，并持有有效的医疗保险。这是为了确保投资者在希腊能够安居乐业，不会因经济原因给当地社会带来负担，同时也保障了投资者自身的生活质量和权益。
3. 家庭成员随行条件
在首次申请居留许可时，主申请人的配偶、21岁下面子女（以递交申请时计算）以及双方父母均可随行。配偶需提供结婚证等合法关系证明；子女无需满足未婚或在读要求；父母则没有年龄或经济依附的限制。这一宽松的家庭成员随行政策，体现了希腊移民政策对家庭团聚的重视，为投资者及其家人提供了一个共同生活、共同发展的机会。
（三）公民身份申请条件
持有居留许可满七年后，并满足税务居民等条件，投资者及其家庭成员还有机会申请希腊公民身份。这为那些希望在希腊长期定居并融入当地社会的投资者提供了一个明确的发展路径和目标，进一步加强了希腊移民政策的吸引力。
四、希腊移民政策背景与影响
（一）政策调整的背景原因
希腊购房移民政策的调整是政府基于对当前市场状况和国际趋势的深刻洞察而做出的决策。全球投资者的大量涌入，希腊的主要城市及热门旅游岛屿的房价和租金出现了较好上涨。这种上涨虽然在一定程度上推动了当地房地产市场的繁荣，但也给当地居民带来了不小的住房压力和生活成本负担。提高“黄金签证”的门槛有利于调节国际资本的流入速度和规模，维护社会公平与和谐，确保房地产市场的发展成果能够更多地惠及当地民众。
（二）政策调整后的影响与机遇
尽管新政提高了投资门槛，但对那些寻求稳健回报并有意长期持有资产的投资者来说，希腊依然具有诸多吸引力。希腊拥有得天独厚的自然环境、悠久的历史文化和优质的教育医疗资源，这些都是吸引投资者前来定居和投资的重要因素。新政为投资者提供了更广泛的投资选择和更灵活的投资方式，如“商改住”项目和存款移民方式等。
（三）“商改住”项目解析
1. 政策亮点与审批简化
“商改住”项目细则发布后，为投资者带来了新的机遇。法案明确指出，所有旨在将商业用途转变为住宅用途的项目，当获得“商改住建筑许可”，即可启动申请流程。这一举措极大地简化了审批流程，降低了企业转型的门槛，为企业和投资者提供了更多的发展空间和可能性。
2. 面积限制解除与租赁规定
商改住项目不再受任何面积限制，实现了真正的自由交易，投资者可以根据自身需求和市场情况灵活选择投资项目。法案严格界定了“短租”行为，将其定义为租期短于60天的租赁活动，并明确禁止此类房产在Airbnb、Booking等短租平台上进行租赁。房产可长期转租给公司，这不仅保障了社区的居住稳定性，也促进了房产的合理利用。任何个人违反短租禁令的行为，将面临身份撤销及高额罚款的严厉处罚，这一规定确保了政策的严肃性和有效性。
希腊移民政策的调整是在房地产市场发展和社会需求变化的背景下进行的。对投资者而言，需要充分了解政策变化带来的机遇和挑战，根据自身情况做出合理的投资决策。政策的实施也将对希腊的房地产市场、社会经济发展产生深远影响，有望实现市场的平稳健康发展和社会的和谐稳定。