本辑聚焦土耳其购房入籍的尽职调查要点：地契（Tapu）核查、独立估值报告、入住许可（iskan）、房产“复用”限制与选房区域参考。

免责声明

本报告由亚太环球移民整理，仅供信息参考，不构成法律、税务、投资或移民申请建议。土耳其投资入籍政策可能随时调整，具体申请条件、材料清单与审批结果，以土耳其共和国内政部、土耳其投资办公室（Invest in Türkiye）、土耳其移民管理局（PMM）及持牌律师出具的官方意见为准。报告中引用的第三方数据均已标注来源，读者应自行核实后使用。

执行摘要

购房路径是土耳其投资入籍最主流的选择，但也是尽调环节最容易出问题的环节。房产是否清洁、是否曾被用于他人入籍、估值报告是否合规、是否有入住许可（iskan），都会直接影响审批结果。本辑系统梳理房产尽调清单与常见踩坑点。

第 1 章 房产尽调五项核心

第 2 章 地契（Tapu）核查

地契是土耳其房产所有权的法定凭证。尽调阶段须在土耳其地籍局（Tapu Kadastro）调取地契原始记录，确认：所有权人信息与卖方一致、无抵押登记、无查封、无地役权或第三方权利主张。存在抵押的房产须先解押再过户。

第 3 章 估值报告要求

2026 年土耳其对入籍房产的估值规则进一步收紧。房产须由独立持证估值机构出具评估报告，地契成交价格须与估值报告、银行资金流水三者一致。“高买低报”或“低买高报”都可能导致审批被退件。

第 4 章 入住许可（iskan）

iskan 是土耳其的建筑使用许可（occupancy permit），证明该建筑已通过验收、可合法居住。购买期房时须确认开发商能在交付时提供 iskan；未取得 iskan 的房产，即使已签合同，也可能无法用于入籍申请。

第 5 章 房产“复用”限制

3 年限售期内，同一房产不得重复用于他人入籍申请。尽调阶段须在地契备注中核查该房产是否曾被用于入籍，避免购买到“已用过”的房产导致申请被退。

第 6 章 选房区域参考

数据来源

[1] Republic of Türkiye Investment Office, Foreign Citizens' Acquisition of Turkish Citizenship 官方指南 PDF.

[2] Republic of Türkiye Investment Office, Acquiring Property and Citizenship, 2026-08.

[3] Global Citizen Solutions, Turkey Citizenship by Investment in 2026, 2026-10.

[4] Easy Turkish Citizenship Service, Turkish Citizenship by Investment 2026, 2026-06.

[5] Select Turkey, Türkiye Introduces New Property Valuation Rules for Citizenship, 2026-10.

[6] Aslan Attorney, Turkish Citizenship by Real Estate, 2026-06.

关于撰稿人

本系列白皮书由亚太环球文案团队编写。团队长期跟踪土耳其投资入籍政策与一线办理动态，内容以土耳其投资办公室、PMM、持牌律所等一手资料为依据，按季度更新。文中信息仅供参考，不构成法律、税务或投资建议，具体个案请以官方文件与专业律师意见为准。第十一辑《尽职调查与合规要点》