2026年希腊移民政策白皮书：80万、40万、25万欧元三档门槛怎么区分

第一章 引言与核心摘要

1.1 白皮书定位

本白皮书是一份面向潜在移民申请人、移民行业从业者及内容发布场景的资料性文件，系统梳理 2026 年希腊黄金签证（投资者永久居留许可）的现行政策框架。全文聚焦一个核心问题：80 万、40 万、25 万欧元三档投资门槛如何区分、各自适用哪些区域与房产类型，以及不同资金体量的申请人应当如何选择。

本文为公开资料汇编与政策解读，不是希腊政府或希腊移民部门的官方文件；数据核验时间为 2026 年 9 月，具体执行口径以希腊移民与庇护部及官方通函最新版本为准。

1.2 三档门槛一句话说明

- 80 万欧元档：阿提卡大区（含雅典及周边）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超 3,100 人的岛屿等核心区域，购买普通住宅；

- 40 万欧元档：上述 80 万欧元区域以外的希腊其他地区，购买普通住宅；

- 25 万欧元档：不再对应"任意地区买普通住宅"，收窄为两类特殊房产——商改住与受保护历史建筑修复。

共同硬性规则：80/40 万档要求单一房产且主要使用面积不低于 120 平方米；25 万档特殊项目无面积限制，但用途变更须在递交申请前完成，合规与工程风险更高。

1.3 核心结论摘要

1. "25 万欧元随便买房拿希腊绿卡"的时代已于 2024 年 9 月 1 日终结：普通住宅最低门槛为 40 万欧元（非热门区域），25 万欧元仅存于商改住与历史建筑两类特殊项目。

2. 2026 年是"程序规范化"之年：Law 5275/2026 引入 90 天法定处理时限、居留卡有效期自签发日起算；Circular 1/2026 细化三档执行口径。

3. 市场正在降温：2026 年上半年新申请量 2,551 份，同比下降约 44%，申请结构从"中国专场"转向全球多元化。

4. 持有逻辑改变：普通住宅禁短租，25 万欧元特殊项目附带用途变更、修复义务与出售限制，必须同时评估"身份合规"与"资产流动性"。

5. 趋势存在不确定性：非欧盟买家转让税计划 2027 年 7 月升至 15%，欧盟持续施压，应关注窗口期，但不基于传闻决策。

阅读指引：比较三档门槛看第三章与第七章（数据）；了解非房产路径看第四章；判断"现在是否适合办"看第八章与第十章。

核验声明：本白皮书涉及的政策条文、门槛数字、官方费用与申请数据，均基于希腊官方文件（Law 5100/2024、Law 5275/2026、Circular 1/2026、migration.gov.gr 公开信息）及多家中立第三方专业机构在 2026 年发布的指南交叉核验；统计类数字注明来源与口径，行业惯例类费用标注"约"或"以实际为准"。

第二章 希腊黄金签证政策沿革：从"25万欧时代"到"三档时代"

理解 2026 年的三档门槛，必须先看懂过去三年政策两次"换挡"的完整路径。本节按时间线梳理关键节点，帮助读者判断"哪些说法已经过时、哪些规则仍然有效"。

2.1 2013-2023：25 万欧元单一门槛的十年

2013 年，深陷债务危机的希腊推出投资居留计划：非欧盟公民购置价值不低于 25 万欧元的房地产，即可获得 5 年期居留许可，覆盖配偶与未成年子女。此后十年，项目以"欧洲性价比之王"吸引全球投资者，中国申请人长期居首。

这一时期特征是单一门槛、无区域差异、无面积要求，"25 万欧元买房拿希腊绿卡"由此成为标准叙事——该叙事自 2024 年 9 月 1 日起不再适用于普通住宅。

2.2 2023 年 8 月：第一次换挡，进入两档时代

2023 年 8 月，希腊通过 Law 5038/2023 启动区域差异化：雅典市中心、北部、南部、塞萨洛尼基及圣托里尼等热门区域门槛从 25 万欧元翻倍至 50 万欧元，其余区域维持 25 万欧元；该法同时为金融投资路径（基金、债券、存款等）提供了法律基础。这一"两档时代"仅维持了一年。

2.3 2024 年 9 月 1 日：第二次换挡，进入三档时代

2024 年 9 月 1 日，Law 5100/2024 生效，这是对普通住宅路径影响最深远的一次改革：

档位	门槛	适用区域/房产	关键附加要求
---	---	---	---
第一档	80 万欧元	阿提卡大区（含雅典及周边）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼、人口超 3,100 人的岛屿	单一房产；≥120㎡；禁短租
第二档	40 万欧元	上述以外的希腊其他地区	单一房产；≥120㎡；禁短租
第三档	25 万欧元	商改住、受保护历史建筑修复	无 120㎡ 限制；用途变更须在递交前完成

 

同日生效的另一项重要规则是普通住宅禁止用于短期出租（Airbnb 式经营），这直接改变了"买雅典公寓做短租"的旧持有逻辑。

2.4 2025 年：过渡期收尾与细则补全

- 2025 年 4 月 30 日：按旧门槛（50 万/25 万）购房的过渡窗口关闭，此后交易一律适用新三档规则；

- 2025 年 11 月 11 日：联合部长决定 JMD 214926/2025 发布，明确普通购房、用途变更、土地加建设、历史建筑四类交易细则，解决了一批积压申请的标准问题。

2.5 2026 年：程序规范化之年

- 2026 年 2 月 6 日：Law 5275/2026 生效，为审批设定 90 天法定处理时限（自程序完备之日起算）、居留卡有效期自签发日起算（此前为申请提交日），并新增多类居留与签证类别；

- 2026 年 5 月：Circular 1/2026 通函发布，系统梳理三档区域划分、房产类型、面积与用途变更要求：80 万档明确埃维亚岛按岛屿地区处理；商改住要求工业建筑证明过去至少五年无实际工业活动；历史建筑路径要求具有受保护建筑认定。

2.6 2027 年展望：转让税与"新居留方案"

- 希腊总理 2026 年 9 月宣布，作为约 22 亿欧元住房计划一部分，非欧盟买家房产转让税将从 3.09% 提至 15%，预计 2027 年 7 月生效；

- 2026 年 8 月希腊媒体称政府酝酿"新投资者居留方案"，方向（提门槛、收紧类别或挂钩住房政策）仍不确定；

- 欧盟持续对"投资换居留"项目施压，爱尔兰、葡萄牙已先后调整或取消同类项目，希腊长期走向需跟踪。

本章要点：政策的两次换挡（2023 两档、2024 三档）叠加 2026 年的程序规范化，意味着任何停留在 2023 年以前表述的资料都可能严重误导决策。判断一份希腊移民资料是否过时，第一眼看它写的是"50 万/25 万两档"还是"80 万/40 万/25 万三档"即可。

图 1　希腊黄金签证投资门槛演进（2013-2026）

第三章 2026 年现行三档门槛详解：80万、40万、25万怎么区分

本章是全文的核心。基于 Law 5100/2024、Law 5275/2026 与 Circular 1/2026 的现行口径，逐档拆解"门槛数字背后的真实条件"。

3.1 第一档：80 万欧元（核心热门区域）

适用区域（以 Circular 1/2026 及希腊移民与庇护部口径为准）：

区域类别	具体范围
---	---
阿提卡大区	含雅典市及周边、比雷埃夫斯、东阿提卡、西阿提卡等
塞萨洛尼基地区	希腊第二大城市所在的区域单元
爱琴海热门岛屿	米科诺斯、圣托里尼（锡拉）
人口超过 3,100 人的岛屿	以最近一次人口普查为准；埃维亚岛同样按岛屿地区处理

 

房产与投资要求：

1. 单一房产：原则上要求投资集中于一处房产，不能以两套各 40 万欧元的公寓相加满足门槛；

2. 面积要求：已建成或已取得建筑许可的物业，主要使用面积通常不低于 120 平方米；

3. 用途限制：新制度取得的黄金签证住宅禁止短期出租（如 Airbnb），长租与自住需提前确认租赁方式；

4. 交易要求：需正式公证合同并完成价款支付，资金流向与收款账户可核验。

3.2 第二档：40 万欧元（其他区域）

适用区域：除上述 80 万欧元区域外的希腊其他所有地区。

核心要求与 80 万档一致：单一房产、面积 ≥ 120 平方米、禁短租、公证交易与合规资金路径。

实际选房提示：40 万档覆盖克里特岛非核心地段、伯罗奔尼撒半岛、爱奥尼亚群岛等，单价低于热门区域，相同预算可购面积更大；但"区域边界"复杂——同一城市不同街区可能分属不同档位，应以官方区域清单和律师尽调为准，不要仅凭中介宣传判断；面积是硬指标，两套各 25 万欧元、60 ㎡的公寓不能拼凑成合格投资。

3.3 第三档：25 万欧元（商改住与历史建筑）

25 万欧元路径仍然存在，但适用范围已明显收窄，且只适用于两类特殊房产：

类别一：商改住（商业/工业用途变更为住宅）——25 万欧元起，无 120 平方米面积限制；用途变更须在递交申请前完成并符合 2024 年 4 月 5 日后的时间及审批要求；工业建筑可能还需证明过去至少五年无实际工业活动。风险点：涉及规划许可、用途变更审批、消防与产权合规，法律与工程风险高于普通住宅。

类别二：受保护历史建筑修复——25 万欧元起，无 120 平方米面积限制；房产须具有官方受保护建筑认定且需要修复或重建。风险点：修复责任、工程标准与出售限制均需在购买前书面确认。

重要澄清：25 万欧元不是"在雅典随意买一套便宜公寓"。市面上部分旧资料仍写"25 万欧元可购普通住宅"，这属于过时表述。当前口径下，普通住宅路径的最低门槛是 40 万欧元；25 万欧元只对应上述两类附带复杂合规义务的特殊项目。

3.4 三档快速对照表

维度	80 万档	40 万档	25 万档
---	---	---	---
房产类型	普通住宅	普通住宅	商改住 / 历史建筑
区域	阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼、>3,100 人岛屿	其他所有地区	希腊全境（项目制）
单一房产	是	是	是
最低面积	120 ㎡	120 ㎡	无
短租	禁止	禁止	按用途合规核定
主要风险	资金门槛高	区域边界需核实	用途变更/修复合规
适合谁	预算充足、核心地段偏好	预算适中、看重性价比	预算有限、能接受项目制合规成本

 

3.5 常见误区清单

1. "25 万欧元还能在雅典买普通住宅"——错。雅典普通住宅适用 80 万档（阿提卡大区）或 40 万档（周边非核心区）。

2. "多套房可以拼凑门槛"——错。80/40 万档均要求单一房产；25 万档同样要求投资集中于一处房产。

3. "只要买够金额就能拿卡"——不准确。区域、用途、面积、交易方式、产权状态和资金路径任一项不合规都可能导致申请失败。

4. "黄金签证等于欧盟工作许可"——错。投资者居留不授予在希腊普通受雇的就业权，也不等于可在欧盟其他国家长期工作居住。

5. "拿了卡就可以短租回本"——错。新制度取得的黄金签证住宅禁止短期出租。

本章结论：三档门槛的区分本质上是"区域（80 万 vs 40 万）× 房产类型（普通住宅 vs 特殊项目）"的二维组合：先定区域，再确认房产类型，最后核对面积、单一房产与用途合规要求。

图 2　2026 年三档投资门槛：区域与房产类型区分

第四章 三档之外：金融投资路径与其他可选方案

房产不是唯一的合格投资方式。基于 Law 5038/2023（第 99-100 条）及后续细则，希腊黄金签证保留了一套金融投资路径体系。对于不想持有实体房产、追求流动性或希望分散配置的申请人，这些路径提供了替代选择。2026 年新定价格局下，金融路径的性价比相对上升。

4.1 金融投资路径门槛总览

路径	最低投资额	核心要求	特点
---	---	---	---
合规基金 / 另类投资基金（AIF）	35 万欧元	基金须在希腊设立，仅投资希腊上市股票、公司债或政府债	流动性好、无需打理房产
希腊政府债券	50 万欧元	通过希腊信贷机构持有，期限 3 年以上	稳健，资金占用时间长
定期银行存款	50 万欧元	希腊信贷机构定期存款，期限 1 年且自动续期	简单、无波动，收益率低
上市证券直接组合	80 万欧元	希腊受监管市场交易的股票、公司债或政府债组合	门槛高，适合专业投资者
公司注资 / REIT / 风险投资	50 万欧元	向希腊公司注资或认购 REIT、风投份额（部分口径）	需评估标的合规与退出
初创企业投资	25 万欧元	Elevate Greece 注册企业；两年内创造 2 个岗位并保持 5 年；持股≤33%	门槛最低、风险最高

 

口径说明：不同机构对部分金融路径的门槛存在出入（例如个别资料将证券/存款路径写为 40 万欧元），上表采用多源一致的主流口径；**具体以希腊移民与庇护部官方清单为准**。

4.2 各路径适用人群对比

- 基金 35 万欧路径：适合"不想买房但想要资产流动性"的申请人；需接受基金净值波动，且基金投向受限于希腊市场；

- 债券/存款 50 万欧路径：适合稳健型投资者，风险低但资金占用时间长、无增值空间；

- 证券组合 80 万欧路径：适合有成熟证券投资经验、愿意承担市场风险的高净值投资者；

- 初创 25 万欧路径：门槛最低，但要求满足岗位创造与持股上限条件，且早期项目失败风险高，不适合以"身份确定性"为首要诉求的申请人。

4.3 金融路径 vs 房产路径：怎么选

对比维度	房产路径（80/40/25万）	金融路径（35-80万）
---	---	---
资产属性	实体资产，有使用价值	金融资产，流动性更高
增值逻辑	依赖房价走势与租金（短租受限后以长租为主）	依赖基金/证券表现
持有维护	维护费、物业费、土地税	管理费、无实物维护
合规复杂度	区域、面积、用途三重核验	基金/标的合规核验
退出方式	出售房产（需同步换新投资，否则身份失效）	赎回/转让（同样需维持合格投资）
典型适合人群	有居住/子女教育需求、偏好实物资产	纯身份规划、资产已配置在金融产品

 

4.4 路径选择的两条原则

1. 身份与资产目标绑定评估：未来 5-10 年有实际赴希腊居住、子女就学计划的家庭，房产路径通常更匹配；若只是"多一个欧洲身份选项"，金融路径的资金效率更高。

2. 任何路径的退出都涉及身份连续性：黄金签证的本质是"以合格投资为锚"的居留许可，出售房产或赎回投资后未同步更换合格投资，身份将失去基础，选择路径时应一并规划退出安排。

本章结论：25 万欧元并非只有"商改住"一条路——金融体系内还有 25 万欧元初创投资路径；而 35 万欧元基金路径是当前"非房产"选项中最具流动性的方案。申请人应根据资产结构、风险偏好与身份诉求综合选择，而不是默认"希腊黄金签证 = 买房"。

图 3　黄金签证合格投资路径对比（2026）

第五章 申请条件、流程与周期

5.1 主申请人基本条件

条件	说明
---	---
身份	非欧盟成员国公民
年龄	年满 18 周岁
投资	完成任一合格路径投资，满足对应门槛、面积与合规要求
品行	不得对希腊公共秩序、国家安全、国际关系或公共健康构成风险；资金来源、制裁记录与犯罪记录可能受核查
保险	持有覆盖希腊的医疗保险
入境	持有有效护照并合法进入希腊

 

特别提示：希腊黄金签证没有语言、学历、商业背景要求，没有固定每年最低居住天数要求，这是其相对其他欧洲项目的核心优势之一。

5.2 可随行家庭成员

现行官方材料类别包括：配偶或依法登记的伴侣；符合条件的未成年子女（18 岁以下为主，18-21 岁设专门类别）；夫妻或伴侣双方的直系尊亲属（父母）；超龄（21 岁以上）但因身体或精神原因无法独立生活的未婚子女可个案确认。

关键规则：家庭成员获得的是依附于主申请人投资基础的居留许可；主申请人出售房产、投资不合规或许可被撤销时，家属身份也可能受到影响。

5.3 标准申请流程（房产路径为例）

步骤	内容	说明
---	---	---
1	确定地区与档位	按第三章区域清单核对
2	申请税号并授权	通过希腊税务系统或授权律师办理
3	产权与合规调查	核查产权、抵押、查封、违建、规划合规
4	签署购房/投资文件	公证合同，明确付款路径
5	付款与产权登记	通过合法认可方式支付，收款账户可核验
6	材料电子递交	护照、保险、照片、交易证明等
7	指纹采集与领卡	本人赴希腊采集生物信息，等待审批

 

委托规则：符合投资条件的申请人，可通过正式授权委托代理人在本人入境前递交部分申请；生物信息采集通常仍需本人完成。

5.4 审批周期：90 天法定时限

Law 5275/2026 为黄金签证审批设定了 90 天法定处理时限（自程序完备之日起算），这是法律义务而非目标值。希腊国家行政服务登记系统对两类 25 万欧元项目列出的行政完成期限为：用途变更类 50 天，受保护历史建筑类 50-60 天。

需注意：90 天主要指材料齐备后的居留审批环节，不包括前期找房、律师调查、用途变更、公证交易、产权登记和预约生物信息的时间；涉及商改住、历史建筑、共有产权或抵押问题时，前期核验可能明显延长。任何不区分房产类别、统一承诺"固定天数拿卡"的说法都应谨慎核实。

5.5 续签与身份维持

- 黄金签证通常每 5 年续签一次，核心条件是继续持有合格房产或维持投资，并保持有效护照、医疗保险与身份资料；

- 官方指南明确：离开希腊本身不妨碍续签，这是"无居住要求"的具体体现；

- 若准备出售房产，应先确认是否同步购入符合届时政策的新投资，不能先出售、再默认居留卡可用到卡面到期；

- 25 万欧元项目可能涉及额外合规义务，只购买而未完成用途变更或修复要求，可能影响申请及维持。

5.6 入籍（归化）条件——与黄金签证本质不同

黄金签证是居留许可，不是入籍通道。普通外国人申请希腊归化通常需要：

条件	说明
---	---
居住年限	在希腊合法、持续居住至少 7 年（黄金签证允许低频居住，与"持续居住"存在张力）
语言	通过希腊语 A2 水平考试
融入	满足语言、历史文化、品行与社会融入等综合评估

 

重要提示：只持有居留卡、每隔一段时间短暂入境，通常难以形成归化所需的实际居住、纳税、语言和社会融入记录。希望将来取得希腊护照的申请人，应提前转向真实居住安排，而不是只维持投资。

第六章 费用全解析：一张表算清"总成本"

黄金签证的真实成本远不止投资款本身。本章按"官方费用—房产交易成本—持有成本—续签成本"四个层次拆解。

6.1 官方费用（政府收费）

费用项	金额	口径说明
---	---	---
主申请人居留许可申请费	2,000 欧元	2024 年 9 月后官方标准费用；部分旧资料仍写"约 700 欧元"，已过时
成年家庭成员申请费	150 欧元/人	配偶、成年子女、父母等
未成年子女申请费	免收	18 岁以下（部分口径为 14 岁以下）免居留申请费
电子居留卡制卡费	16 欧元/人	含主申请人与每位随行家属
国家签证费（如需）	约 180 欧元/人	申请人若尚未取得进入希腊的签证
医疗保险	约 300 欧元+/人/年	覆盖希腊医疗服务；实际保费随年龄与保障范围浮动

 

以上为多家中立专业机构 2026 年指南的交叉口径；希腊官方收费以移民与庇护部最新公告为准。

6.2 房产交易成本（一次性）

费用项	比例/金额	说明
---	---	---
房产转让税	3.09%（评估价）	非欧盟买家自 2027 年 7 月起计划升至 15%
公证费	约 1% + VAT	以房产价值为基数
土地注册费	约 0.65%	产权登记
律师费	约 1%（或 1-1.5 万欧元）	含产权尽调、合同拟定、过户手续
综合交易成本	合计约 8-12%	视房产类型与谈判结果浮动

 

6.3 持有成本（每年）

费用项	估算	说明
---	---	---
物业维护	房价的 2-3%/年	公寓物业管理费另计
土地税（ENFIA）	约 400 欧元/年起	视房产价值与区域
市政费	最高约 2,000 欧元/年	部分区域按面积征收
豪宅税	房产价值 0.1-1%	适用于价值超过约 30 万欧元的房产
租金所得税	租金收入的 15-45%	若长租，按累进税率
保险费	约 300 欧元+/年	医疗保险每人

 

6.4 续签成本

费用项	金额	说明
---	---	---
续签政府费	以官方最新为准（部分机构显示约 1,000 欧元/5 年）	不同来源存在出入，续签前需核实
制卡费	16 欧元/人	每次续签同步收取

 

6.5 一个三口之家的费用测算示例（40 万欧元档）

项目	金额（欧元）
---	---
投资款（房产）	400,000
房产交易成本（按 10% 计）	约 40,000
主申请人申请费	2,000
配偶申请费	150
未成年子女申请费	0
制卡费（3 人）	48
首年医疗保险（3 人）	约 900+
首年合计（不含投资款）	约 43,000+

 

上表为示意测算，实际费用随房产、区域、律师费率与家庭成员结构浮动；**"只要 25 万欧元就能办希腊"的表述严重低估了 2026 年的真实成本结构**。

6.6 费用相关的三个提醒

1. 官方费≠总费用：官方申请费只占很小比例，房产交易成本（8-12%）与持有成本才是主要支出；

2. 警惕"低价全包"宣传：涉及房产尽调、用途变更、历史建筑修复的项目，前期核验成本可能显著高于普通住宅；

3. 税费政策正在变化：2027 年转让税上调计划（3.09%→15%）会显著改变"低买高卖"的退出成本，费用测算必须纳入政策时间轴。

第七章 数据报表与趋势分析

本章汇总希腊黄金签证 2019-2026 年关键数据，配以报表与图表，呈现"政策收紧—需求降温—结构变化"的全貌。统计数字均注明来源与口径，多源冲突处采用主流口径。

7.1 年度申请量趋势（2019-2026H1）

年份	新申请量（份）	说明
---	---	---
2019	4,055	疫情前高点
2020	1,485	疫情冲击，骤降
2021	1,993	疫后恢复期
2022	4,353	恢复增长
2023	8,477	政策调整前"抢末班车"效应
2024	9,289	历史峰值（2024 年 9 月新政落地前集中申请）
2025	6,978	新政后回落（来源：Mirabello 2026-05）
2026 H1	2,551	同比 2025 年同期（4,553 份）下降约 44%

 

口径说明：2026 H1 数据引自希腊政府统计，中国新闻网 2026-08-28 报道；2025 全年数据为专业机构统计，与上半年分项数据可互相印证。

7.2 存量与签发数据

指标	数值	统计时点/口径
---	---	---
累计申请量	41,039 份	2022 年—2026 年 6 月
累计签发量	31,632 份	同上
审批中	8,977 份	同上
被拒	397 份（拒签率 <1%）	同上
有效黄金签证存量	37,413 份	截至 2023 年 10 月
年度签发	8,879 份（+95%）	2025 年，数字化门户带动
申请积压	49,301 件	截至 2024 年 12 月

 

解读：拒签率长期低于 1%，说明"材料合规则获批率高"；但积压量大（2024 年底近 5 万件）意味着审批排队是真实的时间成本，90 天法定时限正是针对这一痛点。

7.3 申请人国籍结构：从"中国专场"到多元格局

申请人群体	数据	统计口径
---	---	---
中国公民	首次申请 7,795 人，占 47.8%	截至 2025-06
中国公民（续签）	占续签群体 61%	截至 2025-06
土耳其	698 份（存量）	截至 2023-10
黎巴嫩	574 份（存量）	截至 2023-10
美国/英国	新申请量跻身前十、增长显著	2022-2026.6

 

解读：中国申请人仍是第一大群体，但占比从早期的"绝对主导"降至接近半数；英美投资者在 2026 年明显入局。对申请人而言，这意味着目标区域的房价与房源竞争不再只来自中国买家。

7.5 区域档位与房价结构的现实含义

- 80 万欧元档（阿提卡大区、塞萨洛尼基、热门岛屿）覆盖了外国买家最集中的资产标的，这也是政府引导资金流向非核心区域的直接手段；

- 40 万欧元档区域房产单价更低，相同预算可购面积更大、质量更优的物业，但流动性弱于核心区；

- 25 万欧元特殊项目是"低门槛"与"高风险"的权衡：用途变更、修复义务与出售限制叠加后，实际总成本并不一定低于 40 万档。

7.6 数据核验声明

本章数据来自：希腊政府公开统计（经中国新闻网、环球网等媒体报道）、希腊黄金签证专业机构（Mirabello、Golden Visa Greece、圣捷出国等）2025-2026 年统计口径。不同机构的统计时点与口径存在差异，个别数字（如 2025 全年申请量）以多方交叉结果为准；引用时应注明来源，避免单源绝对化。

图 4　希腊黄金签证年度申请量（2019-2026H1）

图 5　黄金签证申请人国籍结构（多时点口径）

第八章 政策解读与趋势判断：申请量为何暴跌 44%，接下来会怎样

8.1 2026 上半年申请量暴跌 44%：多因叠加

希腊政府数据显示，2026 年 1-6 月共收到 2,551 份投资者首次居留许可申请，而 2025 年同期为 4,553 份，减少约 2,000 份，同比降幅约 44%。这一"退潮"是三重因素叠加的结果：

1. 门槛与规则收紧：三档新政后普通住宅门槛从"25 万起"抬至"40 万起"（核心区 80 万），叠加 120㎡ 与单一房产要求——有效需求被结构性压缩；

2. 短租限制改变持有逻辑：禁短租使"买房做 Airbnb 回本"的旧模型失效，租金导向投资者观望；

3. 前两年透支需求：2023-2024 年"抢涨价窗口"的集中申请（2024 年峰值 9,289 份）提前消化需求，2026 年自然回落。

解读：44% 的降幅不是项目"死亡"的信号，而是项目从高速扩张期进入调整期。同期签发量反而增长（2025 年 +95%），说明存量申请的处理效率在提升——"申请少、处理快"正在成为新常态。

8.2 申请结构变化：英美入局，中国占比下降

截至 2025 年 6 月，中国公民首次申请占 47.8%；2022-2026 年 6 月统计中，美国、英国投资者已跻身前十且增长显著。结构变化的影响：

- 竞争维度变化：中国买家的竞争从"中介之间"变为"全球买家对同一批核心资产的竞争"；

- 房价传导：英美资金偏好与中国买家相似（雅典核心区、爱琴海岛屿），核心区房价支撑更强、议价空间更小；

- 服务要求升级：多语言服务与全球合规能力成为选择机构的新维度。

8.3 2026 年政策关键词：程序规范化而非门槛革命

2026 年最重要的变化不在门槛数字，而在程序：

变化	内容	意义
---	---	---
90 天法定处理时限	Law 5275/2026	从"无时限排队"转向"法定时限承诺"，改善确定性
卡期自签发日算	Law 5275/2026	消除"申请拖多久、身份时间就亏多久"的旧矛盾
Circular 1/2026 通函	区域与房产口径系统化	减少"区域边界、面积口径"类争议
数字化门户	Olomeleia 等电子系统	2025 年签发量 +95% 的直接原因

 

解读：政策的稳定性方向是"提高门槛不是目的，规范项目、与住房政策挂钩才是目的"。对申请人来说，2026 年反而是"规则最清晰、可预期性最高"的窗口。

8.4 2027 年及以后：三个确定性方向

1. 转让税上调：非欧盟买家转让税计划从 3.09% 升至 15%（预计 2027 年 7 月生效）。影响：交易成本结构彻底改变，"短期持有后转售"模型不再划算；

2. 新投资者居留方案：希腊媒体称政府酝酿新方案，方向大概率与住房供给、长租市场、实体经济投资挂钩，纯购房换身份的空间可能继续收窄；

3. 欧盟压力：欧盟持续施压，爱尔兰、葡萄牙等已先后调整或取消同类项目；希腊项目短期保留，但中长期走向不确定。

8.5 给申请人的趋势性建议

1. 不再以"25 万欧元"为预算锚点：2026 年的真实预算起点是 40 万欧元（房产）或 35 万欧元（基金）；

2. 把退出成本纳入决策：2027 年转让税上调后持有期越长越划算，短线进出型投资者应重新评估；

3. 优先"规则清晰期"行动：90 天法定时限与 Circular 1/2026 使当前成为程序确定性最高的时期；等待更低门槛大概率等不来，等来的是更严规则；

4. 合规优先于价格：商改住与历史建筑项目看似低门槛，但用途变更、修复义务与出售限制叠加后，总成本与风险未必低于 40 万档普通住宅，务必做完整尽调。

第九章 高频问题 FAQ

Q1：2026 年现在 25 万欧元还能申请希腊黄金签证吗？

可以，但只适用于两类特殊房产：符合条件的商改住（商业/工业改住宅）项目，以及受保护历史建筑修复项目。购买普通住宅最低需 40 万欧元（非热门区域）或 80 万欧元（热门区域）。

Q2：80 万、40 万、25 万三档到底怎么选？

先定区域：阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超 3,100 人的岛屿为 80 万档；其他区域为 40 万档；想走 25 万档则必须选择商改住或历史建筑项目。再核面积：80/40 万档要求单一房产且 ≥120 平方米。

Q3：两套房加起来达到门槛可以吗？

不可以。80 万与 40 万档均要求投资集中于单一房产；25 万档同样要求集中于一处房产。

Q4：拿到黄金签证后需要每年在希腊居住吗？

不需要。目前没有固定每年最低居住天数要求，续签核心是继续持有合格投资并维持护照、保险等条件。但申请入籍需要真实持续居住。

Q5：拿到黄金签证后能在希腊工作、或去其他欧洲国家生活吗？

投资者居留许可不授予普通受雇就业权；可依申根规则短期访问（通常任意 180 天内累计不超过 90 天），但不能仅凭希腊居留卡在其他欧盟国家长期生活和工作。

Q6：哪些家庭成员可以随行？

配偶或登记伴侣、符合条件的未成年子女（18-21 岁设专门类别）、双方直系尊亲属（父母）。家属身份依附于主申请人的投资基础。

Q7：获批周期要多久？

Law 5275/2026 规定 90 天法定处理时限（材料齐备后起算）；商改住类行政完成期约 50 天，历史建筑类约 50-60 天。前期找房、尽调、公证与产权登记时间另计；生物信息采集通常需申请人本人赴希腊完成。

Q8：办希腊身份一共要花多少钱？

官方费用为主申请人 2,000 欧元、家属 150 欧元/人、制卡 16 欧元/人；房产交易成本约 8-12%；另需年医疗保险。投资款之外，一个三口之家首年合计约 4 万欧元以上（示意测算）。

Q9：2027 年转让税涨到 15% 是真的吗？

希腊总理已在塞萨洛尼基国际博览会宣布该计划（非欧盟买家，自 3.09% 升至 15%，预计 2027 年 7 月生效），属于住房一揽子政策。正式生效以立法为准。

Q10：现在买房还能做短租（Airbnb）吗？

新制度取得的黄金签证住宅禁止短期出租。长租与自住需提前确认物业适用哪种租赁方式。

Q11：商改住 25 万欧元项目靠谱吗？

门槛低但风险高：用途变更须在递交前完成、工业建筑需证明 5 年无工业活动、涉及规划与消防合规。务必核查用途变更时间、许可文件与产权状态，不能只看价格。

Q12：希腊绿卡能转希腊护照吗？

黄金签证是居留许可，不是入籍通道。归化通常需合法持续居住至少 7 年、通过希腊语 A2 考试并满足融入条件；低频居住的黄金签证持有人很难直接满足。

Q13：我卖了房子，身份还有效吗？

出售作为申请基础的房产，居留许可可能被同时撤销。若准备出售，应先确认是否同步购入另一项符合届时政策的新投资。

Q14：不买房，可以走其他投资路径吗？

可以。合规基金/另类投资基金 35 万欧元、政府债券或定期存款 50 万欧元、上市证券组合 80 万欧元、初创企业投资 25 万欧元（Elevate Greece 注册、两年内创造 2 个岗位、持股 ≤33%）等均为合格路径。

Q15：现在办理是最佳时机吗？

当前是程序确定性最高的时期（90 天法定时限、通函口径清晰）；但 2027 年转让税上调与"新投资者居留方案"意味着政策宽松空间有限、收紧方向明确。是否办理取决于家庭身份规划的时间轴，而非追逐传闻。

Q16：怎么看一份希腊移民资料过没过时？

第一眼看门槛表述："50 万/25 万两档"或"25 万任意区域买房"均为旧资料；现行正确表述是"80 万/40 万/25 万三档"。第二看是否引用 Law 5100/2024、Law 5275/2026 与 Circular 1/2026。另：2025 年 1 月罗马尼亚、保加利亚加入后申根区为 29 国，旧资料"申根 26/27 国"表述已过时。

第十章 合规声明、风险提示与信息来源

10.1 合规声明

1. 本白皮书为公开资料汇编与政策解读，不是希腊政府、希腊移民与庇护部或任何官方机构的文件；不构成法律意见、税务意见或投资建议。

2. 希腊移民政策处于动态调整期，本文所有政策信息以 2026 年 9 月核验时点为准；具体执行请以希腊官方最新立法、通函与移民部门公告为准。

3. 本白皮书不承诺任何申请获批、不承诺续签、不承诺投资收益。黄金签证的获批以申请人材料合规、投资合格及官方审核为前提。

4. 本文不针对任何特定机构做推荐或贬低；提及费用区间与行业惯例仅作参考，一切以实际签约与官方收费为准。

5. 涉及重大资产配置与身份规划决策时，建议咨询持牌移民律师、税务师与独立财务顾问，并基于自身家庭情况独立判断。

10.2 风险提示清单

风险类别	具体说明
---	---
政策风险	欧盟持续施压；希腊可能调整门槛、类别或项目存续；2027 年转让税上调已公布
投资风险	房价波动、区域流动性差异大；非核心区退出难；汇率影响实际成本
合规风险	区域误判、面积不达标、用途变更未完成、资金路径不合规均可能导致失败
身份风险	出售投资/投资失效影响居留许可；家属身份依附主申请人；不授予工作权
项目风险	商改住与历史建筑涉及规划、工程、消防、修复义务，可能产生额外成本与时间

 

10.3 关键信息来源

官方文件与机构：希腊移民与庇护部（migration.gov.gr）｜希腊政府公报（Law 5100/2024、Law 5275/2026）｜Circular 1/2026｜JMD 214926/2025｜中国领事服务网《希腊入境居留》（2026-09 更新）

统计数据来源：希腊政府申请/签发统计（经中国新闻网 2026-08-28 报道）｜Golden Visa Greece、Mirabello 2025-2026 统计｜环球网中国申请人占比报道（2025-08）

专业机构指南（交叉核验）：Hellenic Law Firm、Kanellos Law、Ketenci & Ketenci 2026 版指南｜Get Golden Visa、My Golden Visa、Movingto 等费用与路径指南

10.4 核验口径说明

- 三档门槛、区域清单、120 平方米、单一房产、禁短租：依据 Law 5100/2024 与 Circular 1/2026 的多源交叉表述；

- 90 天法定时限、卡期自签发日算：依据 Law 5275/2026；

- 官方费用（2,000/150/16 欧元）：依据 2026 年多家专业机构一致口径；

- 申请量数据：以希腊政府统计为准，2025 全年数字采用多源交叉后的主流口径；

- 未核验到唯一官方原文的细节（如部分金融路径的个别门槛表述、续签费），已在文中明确标注"以官方为准"。

结语：希腊黄金签证走过"25 万欧元时代"，进入"80/40/25 万三档时代"，又迎来程序规范化与市场降温的 2026 年。对真正有身份规划需求的家庭，核心问题不是"还能不能办"，而是"在规则清晰、程序可预期的窗口期，用正确的方式与预算，做一次经得起核验的决策"——本白皮书正是为这一决策提供准确、合规、可追溯的信息底座。