德国以其稳定的经济、优质的生活环境和完善的社会福利体系，吸引了全球投资者的关注。

一、德国房地产市场概况

德国房地产市场对外国投资者开放，法律上并未对外国人购买房地产设立限制。

二、通过房地产投资获得居留权的途径

1、创业投资签证（Self-Employment Visa）

德国并未提供传统意义上的“黄金签证”项目，但外国投资者可以通过在德国创办企业来获得居留权。根据《德国居留法》第21条，外国投资者可以申请自雇签证，前提是：

提供一份详细的商业计划，说明企业将如何对德国经济产生积极影响。

企业计划满足德国地区或经济的需求。

企业计划能够创造至少五个就业机会。

投资者具备相关的商业经验和足够的资金支持企业运营 Total Law。

获得自雇签证后，投资者可以在德国居住和经营企业，通常签证有效期为三年。三年后，若企业运营良好，投资者及其家庭成员可申请永久居留权。

2、房地产开发企业投资

如果投资者计划从事房地产开发业务，如建设新房、翻修旧房或管理大型房地产项目，这类活动可能符合自雇签证的要求。关键在于，投资者需要积极参与企业的日常运营，并创造就业机会，而非仅仅作为被动的房地产所有者。

三、申请条件

年龄要求：申请人需年满18岁。

无犯罪记录：申请人需提供无犯罪记录证明。

商业经验：申请人需具备相关的商业经验。

资金证明：申请人需证明其拥有足够的资金支持企业运营。

健康保险：申请人需购买有效的健康保险。

语言要求：初期居留无需德语能力，但申请永久居留时，通常需要具备B1级别的德语能力。

四、费用构成

申请德国自雇签证和相关居留许可涉及以下主要费用：

签证申请费：约75欧元。

临时居留许可费：约100欧元。

永久居留许可费：约124欧元。

国籍申请费：约255欧元（成人），约55欧元（未成年子女）。

健康保险费用：根据保险公司和保险计划的不同，费用有所差异。

其他费用：包括公证费、翻译费、银行开户费等。

五、注意事项

房产购买与居留权无关：在德国购买房产并不会自动授予居留权。若希望在德国长期居住，需通过上述途径申请相应的居留许可。

企业经营要求：申请人需积极参与企业的日常运营，确保企业的经济效益。

语言要求：虽然初期居留无需德语能力，但长期居留和国籍申请通常需要具备一定的德语能力。

家庭成员：申请人的配偶和未满18岁的未婚子女可作为附属家庭成员申请居留许可。

德国提供了通过创业投资获得居留权的途径，适合希望在德国长期居住并参与经济活动的外国投资者。虽然德国的移民政策相对严格，但其稳定的经济环境和高质量的生活条件使其成为许多投资者的首选目的地。