截至2025年，希腊的黄金签证（Golden Visa）项目经历了重要的政策调整，特别是在房地产投资领域。这些变化主要想应对房地产市场的过热现象，并促进更均衡的区域发展。这些新政策也可能对潜在投资者产生影响，尤其是那些计划在热门地区投资的人士。

一、希腊黄金签证

希腊黄金签证项目自2013年推出以来，已成为欧洲最受欢迎的投资移民项目之一。

申请人及其直系亲属（配偶、21岁以下子女、父母及岳父母）均可获得居留许可。该项目的主要优势包括：

希腊及申根区内的免签旅行；

无最低居住要求；

可在五年后申请永久居留；

为期五年的居留许可可续签；

享受希腊的教育和医疗福利。

二、2025年新政：投资门槛提升与区域限制

2024年8月31日起，希腊官方对黄金签证项目进行了重要调整，具体内容如下：

1、投资门槛提升

热门地区：如雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼等地，房地产投资的最低门槛提高至80万欧元。

其他地区：希腊其他地区的最低投资额为40万欧元。

特殊项目：对于商业地产转住宅用途或历史建筑修复项目，仍可适用25万欧元的投资门槛。

2、区域限制与使用规定

区域限制：投资者只能在指定区域内购买单一住宅，且该住宅面积不得低于120平方米。

使用规定：禁止将所购物业用于短期出租（如Airbnb），仅可用于长期自住或长期租赁。

这些新政策主要想减少短期租赁对当地住房市场的压力，促进长期居住和投资。

三、如何应对政策变化？

对于计划通过房地产投资获得希腊黄金签证的投资者，以下建议可供参考：

1、选择合适的投资区域

热门地区：虽然投资门槛较高，但这些地区的房地产市场成熟，租赁需求强劲，适合寻求稳定收益的投资者。

其他地区：投资门槛较低，适合预算有限的投资者，但需关注当地的经济发展潜力和基础设施建设。

2、考虑特殊项目

对于有兴趣从事房地产开发或修复项目的投资者，可考虑购买商业地产进行转用途或历史建筑修复，这些项目仍可适用25万欧元的投资门槛。

3、遵守使用规定

确保所购物业仅用于长期自住或长期租赁，避免短期出租，以免违反新政策规定。

希腊黄金签证项目的政策调整提高了投资门槛，并对投资区域和物业使用进行了限制。这些变化可能对潜在投资者产生影响，尤其是那些计划在热门地区投资的人士。希腊仍然是一个具有吸引力的投资目的地，提供了稳定的房地产市场和丰富的文化资源。

投资者应根据自身的投资目标和预算，选择合适的投资区域和项目，并确保遵守新的政策规定，以顺利获得希腊黄金签证。