在欧洲不少国家，曾经流行通过购买房产直接获得居留资格的做法，市场惯称为“购房移民”。然而罗马尼亚自加入欧盟以来，立法从未将房产交易列入居留许可的独立路径。官方允许外籍人士在罗马尼亚自由购置住宅或商业物业，但这个行为本身并不自动触发移民身份。政策核心始终聚焦于资本投入产生的就业与税收，而非单纯房地产交易。

市场谣言缘起

近两年西班牙、葡萄牙等国相继收紧房产投资类居留通道，欧洲各国投资规则的动态被不断放大，部分营销文案将“取消购房移民”概念同质化传播到罗马尼亚。与此本地银行推出外籍人士房贷产品，也容易让人误以为购房即可换取居留。事实是，罗马尼亚移民局在所有官方文件中对房产投资仅作为资产证明或经营场地参考，从未标注为独立居留理由，因此不存在“取消”的问题。

真实可行的投资路径

想通过投资方式获取罗马尼亚长期居留，需要在公司股本注入、就业岗位创造或高额资本金三个维度中满足官方门槛。最常见方案要求在有限责任公司注入至少50 000欧元并创造10个全职职位。若投资规模达到1 000 000欧元，可显著缩短申请永久居留的年限。购房可以作为企业运营中的固定资产，但不能单独用来申请居留许可。

房产持有与居留续签

虽然买房不能直接换取居留，却能在后续续签或申请长期居民身份时提供辅助优势。申请人若在罗马尼亚拥有自住房产，可用作“稳定居住地址”证明，免去每年续租合同的不确定性，同时有助于展示在当地长期生活的意愿。房产也能用于公司抵押贷款或资产评估，提高企业财务稳健度，间接提升续签成功率。

购房后的常见合规误区

部分海外买家在购房完成后，把房屋短租平台收益视为被动收入来源，却忽略需向税务署申报经营性质。若房产登记用途为自住而实际经营短租，将在居留续签时引发收入真实性审查。还有购房人使用离岸公司名义持有物业，却在个人名下申请居留，导致资产所有权与资金来源链条断裂，同样会触发补件甚至延迟审批。

欧洲趋势对罗马尼亚的潜在影响

欧盟层面对房地产投机与住房可负担性的担忧正逐步加大，多个成员国已削弱或取消房产投资居留选项。罗马尼亚财政部和移民局在2025年春季政策白皮书中提出，将持续关注房产市场波动并完善不动产登记，但并未计划借鉴邻国做法新增或取消购房移民条款。投资者可以判断，短期内罗马尼亚仍维持以公司资本和就业贡献为主的移民框架。

申请人应当如何规划

未来希望通过投资获得罗马尼亚居留身份的人士，应把重点放在企业营收、就业岗位与税务合规三大要素。购房可视作生活便利和资产配置手段，却难以作为核心申请材料。实务操作中，建议在公司成立早期就将房产纳入运营计划，比如设立办公地点或员工宿舍，以增强投资在地方经济的整体贡献度。

罗马尼亚移民政策中从未正式设立“购房移民”通道，因此也不存在“被取消”的说法。外籍人士购买房产可以提升生活质量并在一定程度上支持续签，但不具备直接转换居留身份的法律效力。准备投资罗马尼亚的申请人需要关注现行公司资本与就业要求，合理运用房产作为辅助资产，而不是误信市场上“房子换护照”的口号。

参考来源： 罗马尼亚移民局：《居留许可相关规定》https://www.igi.mai.gov.ro