墨尔本作为澳大利亚人口增长最快的大都会之一，其住房需求长期旺盛。海外人士若想在当地购房，必须遵守外国投资审查委员会的审批流程，并且只能购买新建住宅或期房项目。政策严格限制购买二手住宅，以保护本地购房者的权益。购房合同在递交审查后才能正式生效，流程透明而严谨，投资人需要提前准备充足的首付款与税费预算。

投资房产与移民政策的真实关系

不少人误以为在墨尔本持有房产即可自动获取澳大利亚居留权，实际情况并非如此。买房属于纯粹的资产配置行为，不构成移民申请条件。澳大利亚移民体系以积分评估、雇主提名、配偶团聚及家庭团聚等类别为主线，单纯房产投资从未被官方视作可直接通向永久居留的依据。也就是说，即便在墨尔本拥有价值数百万澳元的豪宅，仍需另行申请合适签证，才能合法长期居住。

商业与重大投资签证的最新进展

过去多年，部分高净值人群通过商业创新与投资临居签证及重大投资者签证，间接在墨尔本置业并最终转为永久居民。该类别要求申请人在合规投资工具中投入一定金额，并满足营业或持有期限。然而自2024年7月31日起，澳大利亚官方已关闭这个计划的新申请入口，只处理此前递交的案件。取而代之的新型人才与创新签证尚未向公众开放申请指南，因此短期内已不存在以房产为主线的商业投资移民通道。

购房者常见误区与风险提醒

部分海外买家在营销宣传中听到“买房即移民”的说法后草率签约，最终发现身份问题无从解决，陷入资金被套牢的困境。另一些买家在签约时未查询项目开发资质或土地用途，等到办理贷款与验房阶段才发现难以符合审批要求。更有投资者将房产抵押融资投入非合规渠道，造成银行拒绝放款或违约金大幅增加。要避免这些风险，必须在签约前核实律师、贷款顾问与移民顾问资格，对合同细节与资金路径进行多轮审阅，确保每一步都符合法规。

如果核心目标是获得澳大利亚长期居留，购房只能作为生活改善或资产配置的配合选项，而非主要通道。首先应评估家人的背景条件，例如学历、语言水平、职业资质或在澳亲属情况，再结合官方规划中的签证类别制定方案。对于希望在墨尔本拥有不动产的家庭，可以先通过学生签证、配偶团聚或家庭团聚方式进入澳大利亚，在合法居留期间完成购房。待全家符合永久居民要求后，再申请相关类别的永居签证。这样既能享受自住或出租收益，又不会因身份问题影响日常生活。

墨尔本房产以优质教育资源和多元文化氛围吸引全球买家，但在澳大利亚现行政策框架内，房产投资无法直接带来居留权。高净值人士以投资名义移民的主要通道已在2024年关闭，新签证体系尚未推出。在此背景下，任何“买房即移民”的宣传都值得警惕。理智的做法是将购房作为资产组合的一环，同时通过正规签证渠道稳步推进身份规划。

参考来源： 澳洲内政部《Business Innovation and Investment Program》https://www.homeaffairs.gov.au/visas/getting-a-visa/visa-listing/business-innovation-and-investment-188