本辑围绕土耳其买房移民的完整办理动线展开，从签约选房、地契过户到递交入籍申请与领证，逐步说明每个环节要做什么、注意什么。

免责声明

本报告由亚太环球移民整理，仅供信息参考，不构成法律、税务、投资或移民申请建议。土耳其投资入籍政策可能随时调整，具体申请条件、材料清单与审批结果，以土耳其共和国内政部、土耳其投资办公室（Invest in Türkiye）、土耳其移民管理局（PMM）及持牌律师出具的官方意见为准。报告中引用的第三方数据均已标注来源，读者应自行核实后使用。

执行摘要

土耳其买房移民，是指在土耳其购买净值不低于 40 万美元的房产，通过地契备注 3 年内不得转售的方式，申请土耳其投资入籍。从客户视角看，整条线可以拆成国内准备、选房过户、递交申请、二次登陆领证四段。多数家庭从启动到拿到土耳其护照，整体周期在 6–12 个月之间。本辑按时间顺序，把每一步做什么、带什么材料、花多久、容易卡在哪里，一次讲清楚，帮你在和中介、律师沟通之前先建立一份属于自己的进度表。

第 1 章 一条主线：从签约到拿护照

把整条线拆成阶段看，事情就不会乱。下面这张表把每一段的地点、关键动作和时长列出来，你可以直接打印出来贴在桌上，每完成一段打一个勾。

第 2 章 国内准备阶段（4–6 周）

这一阶段的核心任务有三件：把国内该公证的文件公证掉、把投资资金安排清楚、和土耳其本地律师把授权文件签好。很多客户以为这一步很简单，实际上最容易出问题的也正是这一步——文件翻译不规范、双认证走了弯路、资金来源说不清楚，后面到了土耳其才发现要回来补，白白耽误一两个月。

主申请人与配偶的无犯罪记录：派出所或公证处出具，再做公证 → 外事办认证 → 土耳其驻华使领馆双认证。

结婚证、子女出生证、户口本：同上流程，每一份都要走完整套双认证。

资金路径梳理：工资、经营所得、房产出售款、理财赎回，每一笔都要能说清楚来源。银行流水建议提前 3–6 个月开始整理，不要临时大额转入。

律师授权书：授权土耳其律师代办地契过户、银行开户、入籍申请，可以减少登陆次数。授权书本身也要做公证双认证。

这一阶段建议你同步做一件事：和律师确认你打算买的那套房子是否已经被别人用过入籍。土耳其规定一套房产在 3 年限售期内不能重复用于入籍，如果前业主刚用它申过入籍，你买过来也不能再用。

第 3 章 首次登陆与选房过户（5–7 天）

首次登陆通常停留 5–7 天。第一天落地后先办税号（Vergi Numarası），随后看房子、签购房合同、付定金、过户地契（Tapu）。过户当天必须在地契登记处现场，或凭公证授权书由律师代办。过户完成时，地契上会备注一条“3 年内不得出售”的 annotation，这是入籍的硬性要求，没有这条备注，后面的入籍申请不会被受理。

图：伊斯坦布尔欧洲区某新城项目夜景（示意，非具体推荐）

估值报告：过户前必须由独立持证估值机构出具，成交价不得低于估值。

地契转让税：法定买卖双方各 2%，实务中外国买家常被要求承担全部 4%。

强制地震保险（DASK）：过户后购买，每年续保。

过户当天现金要带足：土耳其不接受大额信用卡付房产款，建议提前和开户行确认外汇出境额度。

第 4 章 递交入籍申请（1–2 周）

地契拿到手、估值报告、地契转让税凭证、双认证材料、护照、无犯罪都齐了之后，律师会向土耳其移民管理局（PMM，Presidency of Migration Management）递交入籍申请。这一阶段申请人本人不需要在场，律师凭授权书即可办理。递交后会拿到一份收件回执，上面有申请编号，可以用来查询进度。

第 5 章 等待审批（3–6 个月）

PMM 先做档案调查，核查主申请人及家属是否有危害国家安全的记录，再把材料上报总统办公室，由总统办公室作出例外批准决定。这一段是整条线里最长、也最不可控的部分，常规 3–6 个月。期间如果审批官要求补充资金来源说明、或者对估值报告有疑问，会发补件通知，周期相应延长。建议这一阶段不要催得太紧，材料补得及时比催进度更有效。

第 6 章 二次登陆与领证（1–2 天）

入籍批准下来后，主申请人和全体随行家属需要二次登陆土耳其，在移民局采集指纹、照片、签名，现场领取土耳其身份证（T.C. Kimlik Kartı）和护照。这一趟停留 1–2 个工作日即可，办完就可以回国。拿到护照之后，你才真正完成整个流程。

数据来源

[1] Republic of Türkiye Investment Office, Acquiring Property and Citizenship, 2026-08.

[2] Republic of Türkiye Investment Office, Foreign Citizens' Acquisition of Turkish Citizenship 官方指南 PDF.

[3] Istanbul Attorneys, Turkey Property Purchase Cost & Tax Calculator 2026, 2026-10.

[4] Tercan Legal, Buying, Selling and Renting Property in Turkey, 2026-08.

[5] Select Turkey, Türkiye Introduces New Property Valuation Rules for Citizenship, 2026-10.

[6] Easy Turkish Citizenship Service, Turkish Citizenship by Investment 2026, 2026-06.

关于撰稿人

本系列白皮书由亚太环球文案团队编写。团队长期跟踪土耳其投资入籍政策与一线办理动态，内容以土耳其投资办公室、PMM、持牌律所等一手资料为依据，按季度更新。文中信息仅供参考，不构成法律、税务或投资建议，具体个案请以官方文件与专业律师意见为准。本辑为“土耳其买房移民”系列专题一《全流程操作指南》。