希腊黄金签证在2024年9月完成第二轮涨价后，2026年执行第1/2026号通函严查违规交易。申请人按区域与房产类型分三档投资：热门区80万欧、其余地区40万欧、商改住/历史建筑修复25万欧，一步到位获五年居留许可，全家三代可申，审批时长以移民与庇护部最新公告为准。

作者：亚太环球移民资深顾问团队　|　全文约2471字　|　阅读需要约6分钟　|　也可以咨询在线顾问

三档投资门槛：2024年9月重构后的现行格局

希腊黄金签证（Golden Visa）自2013年启动以来经历了多轮收紧。2023年8月，希腊政府率先将雅典中部、北部、南部、萨洛尼卡及圣托里尼等部分区域的投资门槛从25万欧元翻倍至50万欧元。2024年9月1日起，依据第5100/2024号法律（Law 5100/2024，于2024年4月5日生效），希腊政府全面重构全国黄金签证准入标准，形成今天的三档格局。

2026年5月，希腊移民与庇护部发布第1/2026号通函（Circular 1/2026），进一步明确三档门槛的适用范围，并加大对违规交易的审查力度。核心变化在于：官方从单纯调整投资金额，升级为全面管控投资品类、区域与持有用途。

第一档：80万欧元——热门核心区

阿提卡大区（含雅典都市圈）、萨洛尼卡市、米科诺斯与圣托里尼两大热门岛屿，以及人口超过3,100的岛屿（后续扩展至克里特、罗得、科孚等约32个岛屿），执行80万欧元的最高门槛。这一档位要求购买单套面积不低于120平方米的住宅，且禁止将房产用于短租（Airbnb类）经营。

第二档：40万欧元——其余地区

希腊除第一档以外的大部分地区，执行40万欧元门槛。同样要求单套面积≥120平方米，并受短租禁令约束。这一档位是当前大多数普通住宅申请人的主力通道。

第三档：25万欧元——特殊合规房源

25万欧元档位是目前门槛最低的黄金签证通道，但并非"随便买套房"即可。该档位仅限两类特殊项目：

商改住项目：投资商业、工业、酒店等性质建筑，须在提交黄金居留申请前完成用途变更（转为住宅性质），且项目须已竣工。

历史建筑修复项目：投资列入保护性建筑名录的待修复历史建筑，续签居留时修复工程必须已完成。

这两类项目全希腊通用，不受区域和120㎡最低面积限制，即便是雅典市中心核心地段也可适用。但第1/2026号通函明确要求：商改住项目必须在递交申请前完成用途变更登记，签约阶段仅签附条件合同不再被接受。

转案窗口期与存量申请人安排

对于在政策切换节点已购房但尚未递交申请的存量申请人，希腊政府设有转案过渡安排。2024年9月新政生效前已签订预订合同或已完成部分交易的申请人，需在规定窗口期内完成转案手续。具体截止日期与材料要求以希腊移民与庇护部及公证处的正式通知为准。

需要特别注意的是：

转案窗口期并非无限期开放，逾期未完成转案的申请将按新档位标准重新审核。

商改住项目须确保用途变更登记在申请递交前完成，否则无法适用25万欧档位。

第1/2026号通函强化了对"低价高评""阴阳合同"等违规交易的审查，资金来源审查趋严。

申请流程与时间线

选定房产并完成尽调：根据预算选择对应档位房源，确认房产属性符合要求（住宅/商改住/历史建筑），确认不在短租禁令限制范围内的合规持有方式。

签订预售合同并支付定金：通过希腊持牌律师完成房产查册，确认无抵押、无查封、无产权纠纷。

完成房产过户：在希腊税务局完成税号登记（AFM），签订正式购房合同，缴纳过户税费，完成土地登记（Land Registry）过户。

递交黄金居留申请：通过希腊律师向移民局递交居留许可申请，获批后领取蓝纸（Blue Paper）。

采集生物信息：申请人及其家属赴希腊移民局录入指纹，领取居留卡。

投资成本与持有费用

除房产购房价款外，申请人还需承担以下主要费用：

过户税：目前为房产评估值的3%（注：希腊政府拟议将非欧盟购房者过户税上调至15%，以官方最新法案为准）。

律师费用：约为房产价值的1%-2%。

公证费与土地登记费：约占房产价值的1%-1.5%。

年度持有成本：物业费、房产税（ENFIA）、公共维护基金等。

医疗保险：每位申请人需购买覆盖希腊全境的医疗保险。

希腊黄金签证的核心权益

五年居留许可：一步到位获五年期居留卡，无需短期续签，到期前可续。

通行申根区：持希腊居留卡可免签通行27个申根区国家，每180天内累计停留不超过90天。

全家三代覆盖：申请人配偶、21岁以下未婚子女、主申请人及配偶父母均可随同申请。

无居住要求：希腊黄金签证不要求申请人实际居住在希腊，每年无登陆天数要求。

欧盟身份跳板：持有居留卡七年可申请希腊入籍（需通过希腊语考试），但实际入籍门槛较高。

2026年申请趋势与注意事项

第1/2026号通函落地后，希腊黄金签证呈现以下趋势：

合规审查趋严：移民局加强对商改住项目真实性、房产评估价合理性、资金来源合法性的审查。

短租禁令执行：用于黄金签证的房产不得用于Airbnb等短租经营，违者可能被撤销居留许可。

审批时长波动：近年因申请量积压，审批周期有所延长，建议预留充足时间。

税费改革预期：希腊政府讨论上调非欧盟购房者过户税，若落地将显著增加购房成本。

常见问题

Q1：25万欧档位还能买到雅典市中心的房子吗？

可以。25万欧商改住/历史建筑修复项目全希腊通用，不受区域限制，雅典核心地段也有合规房源。但须确保用途变更登记在申请前完成，且项目已竣工。

Q2：黄金签证拿到后可以出租吗？

可以长租，但禁止短租（Airbnb类）。三档房产均受短租禁令约束，违规短租可能导致居留许可被撤销。建议通过正规长租渠道出租。

Q3：80万欧和40万欧档位的120㎡要求是怎么回事？

第一档（80万欧）和第二档（40万欧）均要求单套房产面积不低于120平方米。25万欧特殊档位不受此面积限制。该要求旨在防止拆分小额房产套取低门槛资格。

Q4：希腊黄金签证可以工作吗？

希腊黄金签证居留许可本身不允许申请人在希腊受雇工作。但申请人可在希腊设立公司、担任股东并参与经营管理。如需受雇工作，需另行申请工作许可。

Q5：父母可以随同申请吗？

可以。希腊黄金签证支持主申请人及配偶的父母随同申请，这是其相比其他欧洲黄金签证的一大优势。随行父母无年龄上限要求，但需提供经济依赖证明。

Q6：拿到居留卡后多久可以入籍？

合法居住满七年并通过希腊语考试（B1级）及希腊文明考试后可申请入籍。但需注意，黄金签证持有人因无实际居住要求，满足七年居住实际较为困难，入籍并非该项目的主要预期路径。

作者：亚太环球移民资深顾问团队

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