希腊因其独特的地中海风光、丰富的历史文化与相对较为友好的生活成本，在最近几年成为许多海外投资者与购房者关注的热点。经济复苏和旅游业的强劲回归，希腊房产市场也正在经历新一轮上涨和调整。
当前希腊房价概况
根据 2025 年初的统计数据，希腊全国住宅房产仍保持普遍上涨趋势。房产价格指数显示，全国住宅房价与 2010 年基准相比整体回升明显。
在首都 雅典 (Athens)，Q1 2025 的平均住宅挂牌价已经达到每平方米约 2,480 欧元到 2,944 欧元不等，比上一年增长约 7.6%。城区中央和热门地段住宅总价中位数大致在 170,000 到 230,000 欧元之间。
然而在雅典的南部近海郊区，房价则远高于城市平均，挂牌价约为每平方米 4,000 欧元，是全国最高水平之一。与此在一些较偏远或非热门区域，房价则明显低于城市中心，这体现出希腊房价的巨大地域分化。
希腊房产市场目前仍处于温和上涨阶段。根据银行最新数据，全国公寓（apartment）价格在 2025 年第二季度同比上涨约 7.3%，新旧公寓涨幅分别为约 6.8% 和 7.6%。虽然涨幅相比前几年有所放缓，但整体趋势依然向好，表明市场进入相对成熟与稳定的阶段。
区域差异与地段重要性
希腊房产价格受地理位置、基础设施、交通便利性、旅游属性和房屋新旧程度等多种因素影响，区域差异显著。
雅典市区和北部郊区：这些区域房屋需求稳定，生活配套和交通便利。市中心及北部郊区的房价相对较高，但租金收益和保值性也更强。
雅典南部近海区域：这个带因海景、度假氛围、海外买家需求强劲，房价明显高于平均水平。海景、高端住宅和旅游加持使其成为希腊最贵的住宅区之一。
希腊非首都城市 / 较偏远区域 / 小岛：这些地方房价相比大城市低很多，适合预算较低或追求安静生活的人。独栋房屋或老房子在这些地区的挂牌价往往远低于城市公寓均价。
在希腊购房，地段选择是决定房价与未来潜力的重要变量。
影响房价走势的关键因素
旅游业与短租需求推动
希腊长期以来是欧洲主要旅游目的地之一。旅游业的强劲复苏带动了短租市场（如度假租赁、公寓出租等）的需求，这推动了沿海及热门旅游区域房产价格的上涨。许多海外买家看重的是度假或短租收益，而这个需求对房价形成持续支撑。
新公寓与房屋新建供给减少
根据最新数据，新公寓（5 年内建成）的价格涨幅约为 6.8%，而旧公寓也涨了约 7.6%。不过新建房屋数量近年来有所减少，这在一定程度上限制了市场供给，推动已有房产保值与增值。
通货膨胀、国际资金流动与欧元走势
希腊作为欧元区国家，房地产价格也受到欧元区经济、通货膨胀水平以及国际资本流动的影响。欧元汇率、利率环境和国际买家偏好都会对房价产生影响。尤其是在旅游兴旺、资本流入的年份，需求提升会进一步抬高价格。
政策与法规环境
希腊官方外国买家、房产投资和短租市场的监管、税费政策、租赁法规等都会对房价和投资收益产生影响。区域规划、基础设施建设（交通、公共服务）等也将长期影响房产价值和资产保值潜力。
投资前景与潜在机会
对投资者而言，希腊房产市场在以下几个方面具有较高的潜力与吸引力：
租金和短租收益：在旅游旺季和热门地段，通过长期租赁或短租（度假出租）获得收益是许多投资者购房的重要目的。沿海和旅游岛屿区域尤其适合此类投资。
资产保值与中长期增值：鉴于希腊整体房价在稳定上涨，再加上供给减少与旅游带来的需求支撑，房产在中长期内具有升值潜力。尤其是在基础设施完善、交通便利、城市规划良好的区域。
较欧洲主流大城市更低的入场门槛：与欧洲一些高房价国家相比，希腊的房价仍相对较低，这对欧洲或国际买家来说具有较高性价比。尤其是在城市边缘或旅游岛屿以外地区，入门门槛明显低于许多热门欧洲城市。
资产配置与多样化：想分散资产、进行海外布局的人，在希腊购置房产可以兼顾度假、租赁和资产保值，是一种较为灵活、分散风险的海外资产配置方式。
投资风险与注意事项
尽管希腊房产市场具备不少优势，但投资者在入市前仍应考虑以下风险：
区域性差异带来的流动性风险。在旅游热点或大城市之外的区域，房产流动性可能较差，转手或出租可能需要更长时间。
季节性和经济周期影响短租收益。依赖旅游季节的短租收益可能受到旅游淡旺季、国际旅游政策、全球经济环境等诸多因素影响，带来收益波动。
政策与税费变化的潜在影响。租赁法规、税收政策、产权管理、房屋维护成本等都可能影响净收益，应提前估算和谨慎规划。
汇率与国际资本流动不确定性。欧元区经济波动、国际资本流动变化可能对买家购房成本和房产价值产生影响。
希腊当前房产市场在 2025 年仍保持稳定增长，尤其是大城市和热门旅游区域房价居高不下，并且因供给减少与需求强劲具备稳健的中长期投资价值。从租赁收益、资产保值、成本门槛等方面来看，希腊房产市场为国际买家提供了不错的机会。由于区域差异、市场波动、法规与税费不确定性等因素，投资者需要谨慎评估自身需求、预算和风险承受能力。