希腊经济逐步复苏，房地产市场呈现稳中有升的态势。官方出台黄金签证等多项鼓励措施，吸引海外资金流入，但核心城市与热门度假区的房源供应相对紧张，房价也随之水涨船高。对有意在希腊置业的人士而言，了解不同区域的真实价格区间及影响因素，是制定可行购房预算的第一步。

各大城市房价表现

雅典郊区与市中心

雅典作为首都和经济文化中心，其房价区间最具代表性。

市中心核心地段如科罗纳基、普拉卡与新卫城周边，新楼盘均价多在4500到6000欧元/平方米；二手房价格稍低，多在3500到5000欧元/平方米。

相对城市边缘如卡瓦拉区和阿利莫斯郊区，新公寓售价可下降至2500到3500欧元/平方米，二手房则在2000到3000欧元/平方米。

塞萨洛尼基与北部要地

希腊第二大城市塞萨洛尼基，市区高端住宅均价约2000到3000欧元/平方米，海滨大道和新城改造区则可达3000至4000欧元/平方米。周边中小城镇如卡瓦拉和伊利里亚，房价进一步下探至1500到2500欧元/平方米。

度假岛屿与二线城市

热门度假岛屿

圣托里尼、米科诺斯等热门海岛，房价常年高居榜首。核心镇区的海景公寓和精品别墅均价可达到8000到15000欧元/平方米。岛屿内较偏远或未完全开发的区域，价格则在4000到6000欧元/平方米之间。度假物业虽回报率可观，但总投资门槛也相对更高。

二线与内陆城市

伯罗奔尼撒半岛的帕特雷、里索斯及克里特岛的伊拉克利翁，房源供应较为充足，平均价格在1200到2000欧元/平方米。相比一线城市，通过长期出租和较低购入成本，这些区域具有良好的性价比。

影响房价的关键因素

地段与交通

靠近地铁或轻轨站的住宅，通常溢价20%到30%。城市中心与商业圈周边的地段，一房一厅的小户型也能卖到4000欧元/平方米以上。距离市区或主要交通枢纽较远的区域，房价可相应降低约30%至50%。

房屋新旧程度

新建项目因工艺和配套优势，较二手房溢价15%至25%。二手房因潜在改造成本和结构老化风险，平均售价约较新房低10%至20%。

区域经济与游憩资源

旅游业发达地区吸金效应强，岛屿和沿海区域房价持续攀升。部分小镇因独特古迹或生态资源，也获得投资者青睐，相比一般内陆价格高出20%左右。

购房预算与负担能力评估

首付款与贷款条件

希腊银行对非欧盟买家首付要求普遍不低于30%，有的甚至要求50%。以40万欧元房产为例，需准备至少12万到20万欧元首付款。贷款利率受借款人资质影响，大致在2.5%到4%之间，贷款年限一般为15到25年。

持有成本与现金流

持有房产要考虑物业税（约房价0.1%至0.2%/年）、维护费和保险，各项支出合计约占房价0.3%至0.5%/年。若用于度假短租，还需缴纳15%增值税和相关运营费用。长期出租情况下，雅典和海岛的租金回报率在3%到6%之间，能部分抵销持有成本。

税费与其他成本

交易税费

购房交易税约3%房价，公证和登记费用再加1%到2%。若购买新建房，还需要缴纳24%增值税。综合计算，整体交易成本为房价的5%到10%。

移民签证相关

通过房产投资申请希腊黄金签证活期居留，其官方申请费和行政费用约在2000到3000欧元。签证有效期5年，续签门槛仅需继续持有房产，无最低居住天数要求。

总的来看，希腊房产价格区间因地段、新旧程度及区域类型而有较大差异。从1200欧元/平方米的内陆二线城市，到15000欧元/平方米的奢华海岛别墅，每位投资者都需根据自身预算、回报预期和移民需求进行合理规划。在确定目标区域后，结合当地税费成本、融资条件以及黄金签证政策要求，才能评估自身是否真能“负担得起”希腊的理想家园。