希腊黄金签证（Golden Visa）计划的持续火热，越来越多的投资者选择通过购买房产来获取希腊的长期居留许可。本质上，希腊并不直接发放“绿卡”——这里所称的绿卡通常是指可连续居住、无需签证的长期居留许可。

基本申请条件概览

购买房地产是最主流的获批路径。自2025年起，希腊官方将最低投资门槛微调为：

在雅典、塞萨洛尼基和其他核心都市区，单笔房地产投资不低于25万欧元；

在岛屿或人口稀少地区，可享受25万欧元的优惠门槛；

投资金额可通过购买多套房产累计达到，不强制单一物业。

除投资额度外，申请人还需持有覆盖欧洲申根区的医疗保险、无犯罪记录证明，并通过官方体检，确保无重大公共卫生风险。申请人年龄和健康状况不设硬性上限，但必须满足上述健康与背景审核。

资金合法性与尽职调查

希腊移民局对投资资金来源的审核非常严格。申请人需准备：

最近三年银行流水和纳税单；

公司投资者需提供公司注册文件、审计报告及盈利证明；

赠与或继承资金需配套公证文件与赠与合同；

大额资金转移的目的地银行确认书；

所有文件必须经希腊领事馆或官方认可机构公证并附上希腊语翻译件。提前在本地完成资金合法性尽调，能大幅缩短审核时间、避免补件风险。

完善的申请材料清单

准备申请时，务必参考希腊移民局官网及 www.apearth.com 提供的实时指南，确保资料齐全：

护照原件及彩页复印件；

房产买卖合同及已支付款项证明；

医疗保险单和体检报告；

无犯罪记录证明；

申请人及家庭成员的照片、出生证明、婚姻证明（如适用）；

合规公证与翻译件。

所有材料须按照官方要求装订并编号，在线系统和纸质版同步提交，将大大降低因格式或遗漏导致的返工。

行业合规物业选择

选择合规物业并非仅看价格，更需考虑：

物业所在地区是否在官方鼓励投资名单内；

开发商资质与项目备案是否齐全；

房屋完税凭证和地籍登记是否清晰；

社区管理及持有成本（物业费、地税等）对现金流的影响。

通过律师和房地产顾问进行尽职调查，能帮助规避“骨骼结构”或行政纠纷风险，为后续签证续签和最终申请永久居留奠定基础。

在线与线下流程协调

希腊移民局已在官网推出电子申请系统，但首次申请仍需到当地移民局或使领馆面签采集指纹。建议：

在在线系统中提前建立申请档案，上传可先行审核的电子版材料；

与律师或当地代理确认面签时间窗口，并确保所有补件能即刻提交；

移民局通常在60至90天内完成首轮审批，若遇节假日或集中提交高峰，请预留充足等待时间。

常见审核难点与对策

居住习惯证明：虽然希腊居留许可并无严格居住天数要求，但续签时会询问持卡人对希腊生活的融入程度。建议提供银行流水、电话账单和社区参与证据，展示长期在地生活意愿。

家庭成员材料：若配偶或子女随行，需提前准备婚姻或出生证明的双认证件，且证明翻译件的一致性。

投资资金疑问：官方对超低首付款或分期付款项目会加倍审查，最好一次性支付并保留电汇凭证。

后续续签与永久居留申请

希腊黄金签证首次有效期为五年，可反复续签，续签条件仅需保持投资并继续持有物业。五年后，满足申根“长居”规则并通过基本希腊语考试后，可申请欧盟长期居留（长居签证）或希腊国籍。但2019年起对入籍语言要求趋严，建议在居留期内参加语言课程，达到 A2 以上水平。

希腊绿卡（长期居留许可）申请过程并非一蹴而就，但只要紧扣官方发布的最新政策，高度重视资金合规与材料完备，并结合专业律师和当地顾问团队的协助，就能最大化提高申请成功率。抓住2025年优惠门槛的“窗口期”，开启地中海新生活的第一步，从深入研究与周密准备开始。