在欧盟南部最具活力的房地产和投资市场之中，希腊移民黄金签证以成本友好、审批稳定、居住灵活而闻名。2025年新政将投资门槛分区上调，同时保留低门槛区域，为不同预算的申请人提供可选空间。

一、希腊黄金签证2025新政速览

希腊官方自2024年底起采用分区定价模式，2025年执行如下门槛：800000欧元适用于雅典大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼等核心区，500000欧元适用于其他高需求城市和热门海岛，250000欧元继续适用于全国大部分地区。投资形式可为住宅或商改住物业，也可通过500000欧元企业出资、定存或公债等多元方式达标。

表 1：希腊黄金签证投资成本与相关费用表

二、选择希腊移民的7大理由

1、申根自由通行带来全欧商务与旅行机动

2、投资额低于葡萄牙、西班牙等同级项目

3、房产市场处于长期增值通道回报可观

4、申请周期约6至9个月生活成本亲民

5、无最低居住天数要求便于全球化生活

6、家庭成员一并获五年可续签居留卡

7、持续居住7年后可申请入籍并享欧盟公民待遇

三、投资成本与维护费用

主投资额见第1节分区标准

律师与官方规费约8000至15000欧元依案量变化

购房税费约3至5%视物业类型

年度房产税每千欧市值约0.1至1.0欧元

无财富税与赠与税门槛友好

四、办理流程6个关键步骤

1、远程签署委托书与税号申请

2、实地或远程完成房产尽调与定金

3、打包递交申请并缴纳官方费

4、获临时居留蓝纸期间可居住希腊

5、取卡并激活投资

6、每5年续签验资与保险

流程中如在物业交割前完成?公证+移民?双重尽调，可大幅降低补件风险。

五、永居与入籍时间表

黄金签证本身提供5年可滚动续签的永居。若申请人及成年家庭成员每年在希腊实际居住不少于183天，7年后即可申请自然化；届时需通过B1等级希腊语与生活常识考试，并出示社会融入佐证。孩子满18周岁前在希腊完成6年基础教育，可缩短入籍等待。

表 2：希腊黄金签证办理流程与时间相关表

六、税务与资产规划要点

希腊对非税务居民仅就本地来源所得征税，境外收益豁免；若选择成为税务居民，可申请15年定税优惠计划，对全球收入按固定税额30000欧元征收，有利高净值人士合理规划。房产出租净收益按22%起征，综合税负在欧盟处于中低区间。

七、常见误区与避坑指南

门槛上涨并非全国统一，许多次级城镇仍维持250000欧元

购房即入籍为常见误解，不满足居住年限无法直接拿护照

投资期内出售房产将导致居留失效，需保持资产价值达标

使用企业代持可行但需专业税法团队确保结构合规

购买离岛旅游物业需关注淡季出租率避免现金流断档

八、热门问答

问：希腊黄金签证能否贷款购房？

可以使用银行按揭，但申请人需自行补足至规定投资额的净出资额。

问：取得居留卡后多久可自由进出申根？

拿到蓝纸即可通行，全欧航空公司均认可。

问：子女上学语言障碍是否严重？

公立学校提供多国语言辅导，国际学校选项也逐年增多。

问：若放弃黄金签证是否退税？

房产转手税费无法退还，未用完的物业持有人责任在移转时终止。

希腊经济复苏与基础设施升级正推动房价稳步上行，海滨与大学城板块尤为抢手。官方在2025年审议数字游民签证与税收激励并行方案，预示门槛仍有阶段性微调的可能。对想以最小成本进入欧盟市场的投资者而言，把握250000欧元窗口期至关重要；而追求顶级地段资产的申请人，则需准备≥500000欧元资金以确保申请顺畅。