韩国在二〇一〇年代初为吸引外资推出房地产投资居留政策，核心逻辑是购买指定地区的度假型公寓或别墅即可获得长期居留资格。主流门槛现阶段维持在五亿韩元上下，投资人先获准五年期居留签证，持续持有房产并满足居住天数后可申请永久居留。官方限定可投资区域多位于观光开发区，例如济州岛西归浦、江原道平昌度假带与仁川永宗岛国际都市，其余热点城市的普通住宅并不在名单之内。

指定房源的实际供给

由于政策只认可官方备案的度假不动产，市场能选择的项目数量有限。过去五年，济州岛已售出的合规房源超过八成集中在酒店式公寓，度假淡季出租率偏低，回报受航班恢复和国内消费情绪影响明显。平昌与江原道滑雪区季节性更强，旺季客满但淡季空置，租金曲线呈现极端谷峰。对于寻求稳定现金流的投资者来说，这类物业难以与首尔长租公寓相比拟，购买时需以移民价值为第一考量，不宜以纯投资收益为预期。

资金安全与法律保障

韩国房地产登记体系透明，首付款与尾款一般通过托管账户完成，避免开发商挪用风险。然而度假区项目多由地方官方以公私合营模式推进，开发速度易受预算波动影响，交付延期并非少见。购房合同需明确违约责任与退款机制，同时核实开发商资质、工程保险与施工许可证，确保最坏情况下能以合同法途径追回投入。

居留义务与生活成本

投资人获批后每年须在韩国实际停留一定时间，现行政策为不少于三十日且累计满足年度健康保险缴费。度假区生活成本相对首尔低，但商品多依赖海运或高速运输，价格受季节波动影响显著。家庭带学龄儿童者需考虑国际学校资源，济州岛国际学校学费与首尔相当，而江原道相对匮乏，需要每日通勤或寄宿方案。

税费结构与长期回报

购房之初需缴纳契税与取得税，比例合计约三点五至四个点；持有阶段每年缴纳综合房地产税与地方教育税，度假物业评估值通常低于首都圈住宅，税负相对温和。出售时若持有超过五年可适用较低资本利得税，否则按短期交易高税率征收。房价过去十年整体稳步攀升，但与首尔核心区动辄年均六个点相比，济州岛度假房复合增幅不足三点，单纯依赖增值来覆盖汇率波动并非易事。

退出渠道与再投资选择

投资者在获得永久居留后可出售房产，但买家范围局限于同样意在移民或度假的小众市场，平均成交周期超过十二个月。若未来打算更换身份项目，可考虑将房产改作包租公寓，借助物业管理公司统一托管，以减轻空置压力。另有投资人在维持永久居留的转向首尔写字楼或物流仓网络，以组合方式平滑收益曲线。

风险评估与可行性

韩国房地产移民项目优势在于审批流程规范、法律环境成熟以及永久居留含金量高。局限则集中在房源单一、流动性不足与租金回报不确定。综合衡量，项目适合有中长期规划且重视亚洲门户通行权的家庭；对追求短期资本增值或高现金回报者而言，可行性相对有限。理想策略是在决策前亲访目标楼盘、核对预定入住率，与本地律师签订托管协议，并预留至少两年流动资金，以从容应对交房延期与市场波动。

房地产投资移民为韩国引资与地方发展提供了契机，也为境外家庭打开了获得永久居留的新通道。判断可行性的关键不在于单一的房价曲线，而在于政策持续性、法律保护与自身资产配置结构。同样金额若在全球可以配置多元资产，韩国度假房的移民附加值与亚洲生活体验将是决定因素。