二〇二五年三月安提瓜内阁通过《度假物业估值细则修订案》，首次将“全包度假村托管型公寓”列入独立估价分级体系。修订案由国家土地估价局、旅游局与投资公民署联合制定，主要想统一移民项目房产底价、完善海岸线环境负荷控制、确保官方税基稳定。Coco Bay Antigua 作为西海岸热门全包度假区，直接被纳入首批试点清单，新评估方法自二〇二五年六月一日起生效。

新增三大估值维度

1 房型可售夜数

?传统估值仅看建筑面积和海景角度，现在增加“可售夜数”指标。Coco Bay 每套公寓按系统收入记录核算过去三年平均入住率，然后用行业加权系数推算未来五年可售夜数。该数字占评估总分三十个百分点，高入住率房型即便面积较小也有机会抬升估值。

2 环保绩效分

?修订案引入 LEED 类似的环保星级。使用太阳能热水、雨水回收和低碳建材的别墅可获最高十分加分。Coco Bay 自二〇二四年改造后多栋房源取得银级认证，环保分直接拉开与老旧房源的价值差距。

3 托管收益锁定率

?托管合同规定房东自用天数越少，锁定收益率越高。新的估值模型将锁定率乘以未来五年收益预测，对终值产生一成至两成的波动。

估值公式与权重拆解

评估师使用下列多元回归模型：

市场参考价 × 0.4 ＋ 可售夜数评分 × 0.3 ＋ 环保绩效得分 × 0.2 ＋ 锁定收益率 × 0.1

四个权重之和为百分之百，可售夜数与环保分互为拉杆，投资者可根据预算与自住需求取舍。

对移民投资门槛的直接影响

投资入籍房地产方案要求房价不低于三十万美元。过去申请人常挑选旧房型，通过高溢价合同虚报数值。新标准把估值报告绑定移民署系统，申请人必须使用制度内计算的市场参考价，无法再靠合同价冲高。预计低楼层、无海景的早期房源将有约百分之十五的估值下调，有潜在捐款预算的申请人需要重新规划。

房东自用策略的重新平衡

自用天数从三十晚降至十四晚将提升锁定收益率一个百分点，在总估值最后一项权重虽仅占百分之十，但对接近三十万美元门槛的房源可能是决定性因素。建议打算长期度假的家庭购买双钥匙房型，把自住房与出租房分开，以维持高锁定率同时保留度假权益。

贷款与保险环节的配套调整

新估值一经落地，商业银行和保险公司同步更新抵押成数和保费率。三十五万以上房源可获得贷款额度由七成提升至七成五；保险公司以环保绩效为依据，对金级与银级房源下调年保费约百分之八并扩大极端天气险覆盖。申请人可通过增加首付、做节能改造或缩短自用天数，优化贷款利率与保费。

旧合同如何补差

已在二〇二五年六月前签约但未递交移民文件的投资人，需要向估价局申请补评。若新估值低于合同价，需在六十天内提交补充协议将超出部分转换为家具升级或物业管理预付费，否则移民署视为虚高交易直接退件。

市场机会与潜在风险

升级改造潜力大的海景旧房成为机构买家目标。通过加装太阳能板、节水系统和智能空调，可在一年内追加五万至八万美元成本换取估值跳档。风险在于环保改造需提前取得海岸管理局施工许可，审批不通过则无法计入环保绩效。

行动清单

1 在签署预订协议前索取官方估值草报，比对四项指标得分。

2 计算自用天数与锁定收益率是否影响估值档位，必要时调整度假计划。

3 检查房源是否已完成环保认证，或评估改造成本与时间线。

4 与银行确认新估值对应的贷款额度，避免递交资金证明时出现缺口。

5 已签约未递件的投资人应在两个月内完成补评与合同修订，防止退件。

Coco Bay Antigua 房产估值标准的更新将投资价值与运营效率、可持续发展紧密绑定。对移民申请者而言，单纯追求建筑面积和合同报价的时代已经结束。通过理性分析可售夜数、环保星级和收益锁定率，投资人不仅能精准踏上三十万美元移民门槛，也能在持有阶段获得更稳健的现金流与资产溢价。