近年来欧洲多国推出房产投资移民方案，以吸引海外资金和活跃本地房地产市场。希腊和西班牙作为南欧热门目的地，各自凭借独特地理优势和投资门槛，形成了两条较为成熟的黄金签证通道。希腊方案以成本低和地中海风光闻名，西班牙方案则依托强劲经济与成熟市场，为投资人提供多样化选择。

投资门槛与费用

希腊房产投资移民最低门槛为二十五万欧元，适用于指定区域的新建或二手房产。相比之下，西班牙的要求更高，最低需购买五十万欧元及以上的房产。两国还需缴纳相应的税费和公证费用，希腊交易税与年费较低，而西班牙的财产登记税、增值税及公证成本更为显著。整体来看，希腊的初始投入更具吸引力，西班牙则在长期资产配置上更稳健。

房产类型与增值潜力

希腊投资以雅典市中心和岛屿度假区的住宅项目为主，房价因区域分化明显。雅典与塞萨洛尼基的房价增速平稳，投资回报率可观；度假岛屿则受季节性影响，年均租金收益浮动较大。西班牙则覆盖全国主要城市和海岸线，马德里与巴塞罗那的核心商圈和海滨度假区均提供多种物业类型，市场流动性和租赁市场相对成熟，增值预期和租金回报更为稳定。

法律与合规要求

两国均要求申请人提供房产买卖合同、资金来源文件、无犯罪证明和医疗保险等材料。希腊签证续签周期为两年一次，五年后可申请永久居留。西班牙签证可先获一年居留许可，之后每两年续签一次，五年后亦可申请长期居留。交易过程中，均需在公证处办理产权登记，并委托当地律师或公证人进行尽职调查，确保房屋产权无纠纷。

居留权益与家属安排

希腊和西班牙项目均允许主申请人携带配偶、未成年子女或经济依赖父母一同申请。签证持有人及其家属可在项目国合法居住、学习与就业，并享有当地公共教育和医疗服务。西班牙还提供较为便利的社会福利体系，而希腊则以生活成本低和社区氛围友善见长。

居住义务与续签要求

希腊方案对居住天数无强制要求，仅需保有房产即可续签；五年后可申请永久居留，无需实际居住累计。西班牙签证虽然也无最低居住天数限制，但申请长期居留或公民身份时，需满足连续居住和纳税条件。两国续签均需提交房产持有及税务证明，保持投资状态是资格维持的核心。

通行便利与签证有效性

签证持有人可享申根区自由往返的权利，希腊和西班牙均为申根成员国。持居留卡即可在全区短期停留，不受传统签证限制。西班牙居留卡在多国被广泛认可，希腊卡片上也标注多次入境便利。但若追求后期办理其他国家永久居留或公民身份，西班牙常被视作更具战略意义的跳板。

风险与流动性考虑

房产投资需关注市场供需、经济周期和维护成本。希腊受宏观经济波动和旅游季节性影响较大，部分小岛项目可能面临淡季空置风险。西班牙市场更为成熟，但也存在区域性过热和监管收紧的可能。无论选择哪个国家，投资人在签约前应充分评估物业流动性和租赁需求，并预留一定预算应对维护及税费支出。

项目优势对比

希腊项目的最大优势在于较低的入场门槛和友好的续签政策，适合注重成本效益和生活体验的投资者。西班牙则以成熟的法律保护、强劲的城市经济和完善的基础设施著称，适合希望获得更高资产增值和社会保障的申请人。

在选定适合的项目之前，应结合自身预算、投资风格和长期规划进行全面评估。倾向于低成本、轻松续签并享受度假生活的，可优先考虑希腊。若追求资产稳定增长、社会福利与更多就业机会，西班牙或更切合需求。与经验丰富的专业顾问团队合作，深入调研各城市场表现及法规细节，方能在房产投资移民道路上实现高效落地与长远收益。